polígono de consolidación urbana
marco referencial para la participación e integración de diversos actores urbanos

El presente proyecto nace de la investigación realizada en el Trabajo de Fin de Carrera “Análisis histórico de la producción espacial de Quito como fundamento para una propuesta de hábitat y vivienda”. Por lo que para contextualizar se adjunta un breve resumen de dicho trabajo.

En la actualidad Quito presenta una extensión territorial de carácter metropolitano. Esta condición puede ser atribuible a una diversidad de factores, sin embargo, en esencia es la representación física resultante de un proceso. Este proceso ha estado en constante cambio desde inicios del siglo XX y a partir de entonces se ha encontrado marcado por las principales etapas económicas, políticas, sociales y espaciales. En este lapso temporal el desarrollo de la ciudad se dio bajo influencia de modelos económicos excluyentes, irrespeto de la planificación y sobre todo por el accionar desarticulado de diversos actores urbanos sobre el territorio. Estas eventualidades permitieron que la ciudad sea construida a través de “porciones”, comúnmente representadas por diferentes formas de espacio urbano.

En este contexto, el espacio ha sido tratado como un elemento instrumental, es decir, que es concebido en función de cumplir con los intereses de su promotor. En razón de este fenómeno los diferentes actores urbanos históricamente han perseguido una diversidad de intereses que, al plasmarlos sobre el territorio, generaron una amalgama de formas de espacio urbano. Estos intereses han variado desde aquellos que se preocupan por la producción social del hábitat hasta aquellos que únicamente se enfocan en la reproducción del espacio como medio para la acumulación del capital. Al ser intereses contrariados apenas en contadas ocasiones ha existido un trabajo en conjunto entre estas dos perspectivas.

Actualmente la necesidad de espacios urbanos para habitar ha resultado en el planteamiento de propuestas que continúan con la lógica establecida de diferenciación de intereses y de actores urbanos, por lo que en su mayoría son orientadas únicamente en solventar déficits habitacionales, cumplir con requerimientos básicos, primar el bien individual y priorizar el valor de cambio.

Con el análisis histórico de los casos de hábitat y vivienda más relevantes se ha buscó el fundamento necesario para identificar las formas en que se presenta el espacio urbano, sus respectivas lógicas de gestión, relación de actores y características físicas. El objetivo es replantear los procesos imperantes al momento de proponer un proyecto urbano, con ello ofrecer una alternativa que permita la integración de varios intereses y actores urbanos en una misma propuesta.

El presente trabajo de fin de carrera tiene como propósito exponer la importancia del estudio de las formas de espacio urbano, analizadas a través de casos de hábitat y vivienda, con especial énfasis en aquellas manifestaciones representativas de la historia de Quito, puesto que se tiene de primera mano la experiencia y resultados de las decisiones empleadas en dichos casos. Con ello se busca aportar con una reflexión objetiva y crítica, frente al proceso previo de propuestas contemporáneas de intervenciones urbanas, habituales en instituciones, profesionales, organizaciones, particulares, estudiantes y en la población en general que dedica su trabajo a brindar soluciones de hábitat y vivienda, pues el objetivo final es ofrecer un replanteamiento de este proceso como una alternativa que se encuentre enfocada en beneficio del principal actor de la ciudad, el poblador.

información
equipo
reconocimientos
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reconocer lineamientos

Los lineamientos guiarán las decisiones de diseño y estrategias de gestión a aplicarse en la futura intervención. Se busca atender a las preocupaciones presentes en los instrumentos de planificación y agendas de carácter internacional. El enfoque de la propuesta es materializar una solución concreta hacia el problema planteado y a las preocupaciones generalizadas, por lo que los lineamientos contribuirán a moldear una alternativa viable al desarrollo de ciudad actual

recurrir al marco normativo

Se plantea emplear el marco normativo vigente para lograr un entorno favorable que permita la democratización de la producción espacial, donde todos los participantes ajusten sus intereses en beneficio del bien común.
Al considerar que el error más común de los asentamientos contemporáneos es su desarrollo a través de un grupo reducido de actores, nace la idea de apostar por su reformulación y aglutinarlos a todos en una misma propuesta.

designar un promotor

Se plantea la incorporación de un actor que asuma el rol de promoción, apoyo y proyección. Este debe estar formado por un equipo multidisciplinar de profesionales comprometidos con la solución de problemas de la ciudad y con el cumplimiento del objetivo de la propuesta. Este actor canalizará de forma justa los intereses de los futuros involucrados y se encontrará a cargo de la gestión y desarrollo del proyecto.

- Selección del lugar
- Análisis del lugar
- Delimitación del área de afectación
- Delimitación del área de intervención
- Formación de unidades de gestión

- Tratamientos urbanístico
- Estructuras de soporte
- uso y ocupación
- Fraccionamiento del suelo
- Espacio público
- Normas urbanísticas a considerar

- Instrumentos de ejecución
- Modelo asociativo e integración
- Reparto de cargas y beneficios
- Desarrollo y previsión de etapas
- Integración de actores

objetivos

principal

Evaluar la producción de hábitat y vivienda de Quito, a través de sus casos más relevantes, para identificar las formas en que se presenta el espacio urbano.

particulares

Evaluar la producción de hábitat y vivienda
de Quito, a través de sus casos más relevantes, para identificar las formas en que se presenta el espacio urbano.

conclusiones

El desarrollo del presente TFC se encontró motivado por la problemática de desarrollo de ciudad a través de procesos aislados e individuales, a cargo de un solo actor o un grupo reducido de actores. Por lo que fue necesario el análisis de varios estudios urbanos de diversos autores con el fin de entender, en primer lugar, la influencia ideológica que orienta a la creación de espacio en función del valor de cambio o valor de uso, en segundo lugar, la estrecha relación existente entre el espacio urbano y el proceso social que requiere para llegar a constituirse y, en tercer lugar, las formas particulares de espacio urbano de Quito.

En respuesta al objetivo general, el trabajo llevado a cabo y los hallazgos encontrados tiene como finalidad contribuir a replantear el proceso mediante el cual se desarrolla una intervención urbana enfocada a la creación de hábitat y vivienda. Las aplicaciones de los hallazgos aportarán a solventar el planteamiento del objetivo de desarrollo del TFC.

Para concluir, la propuesta retrata los pasos empleados al momento de concebir una propuesta alternativa de desarrollo urbano. Sin ánimos de continuar con la lógica de extensión de la ciudad se buscó un lugar adecuado donde se evita que la propuesta solo sirva a un foco de la población, al generar las condiciones físicas necesarias para crear un marco de referencia de integración de varios actores urbanos.

identificación espacios vacantes

El proceso de ocupación del territorio de Quito dejó escasas posibilidades de suelo vacante para futuras intervenciones. Los criterios de selección de posibles lugares de intervención se encuentran sustentados en el aprovechamiento de cuatro casos recurrentes.

Estos espacios son: vacante de uso público, vacante de uso privado, espacios subutilizados y espacios incompatible.

clasificación y alcances

La lectura de espacios vacantes, subutilizados e incompatibles arrojó una gran variedad de lugares con diferentes características y dimensiones. La selección del lugar se encuentra estrechamente ligada al tipo de intervención a realizarse y a la influencia que este va a ejercer sobre el territorio. Cada caso de estudio requiere una intervención específica, con alcances adecuados para su área de influencia.

identificación espacios vacantes

La selección del lugar para el desarrollo de la operación urbana se realiza en base al levantamiento de espacios disponibles del DMQ y tomando en cuenta los lineamientos establecidos. Por lo tanto, este sitio debe: articularse a una centralidad distrital (estructura de ciudad); aprovechar la infraestructura, red de equipamientos y servicios existentes; evitar la expansión de la ciudad, apostar por su consolidación y por la solución de problemáticas urbanas.

El lugar seleccionado se encuentra entre las parroquias de Cotocollao y Ponceano de la Administración Zonal La Delicia, y pertenecen a la centralidad noroccidental de Cotocollao - Comité del Pueblo.

identificación espacios vacantes

El lugar está atravesado por la Av. La Prensa, su principal eje vial. Las manzanas la bordean llegan a superar los 175 m de longitud, lo que refuerza la conexión longitudinal establecida y fragmenta al sector en dos.

El polígono de estudio muestra una ocupación parcial debido al tipo de edificación, emplazamiento y uso. Se ocupa el 45% de la superficie, su falta de permeabilidad y su acceso privado contribuye a reforzar la división física.

A pesar de ser un sector residencial, la densidad de vivienda lo posiciona como un asentamiento de baja densidad, donde solo existen escasos focos que sobresalen del promedio

polígono de intervención

decisiones preliminares

El polígono industrial y logístico, forma parte crucial del conflicto urbano identificado, ya que su estructura parcelar y de manzana impide la conexión del sector. Está compuesto por 18 lotes de propiedad privada distribuidos en dos manzanas. Según el PUOS la categoría de Residencial Urbano 2 del lugar solo permite industrias de bajo impacto, por lo que las actividades realizadas en este sitio no se acogen a lo estipulado y requieren de permisos especiales para su funcionamiento.

El desarrollo de la propuesta se enmarca en un posible escenario donde estos complejos industriales y logísticos ya no puedan ejercer sus actividades en zonas residenciales. El hecho de abandonar el sector implicaría que el suelo se vuelva de interés.

Un primer posible escenario la municipalidad al contar con un plan para el lugar podrían hacerse con la propiedad y asumir el desarrollo. De no existir un plan, el desarrollo de alguna propuesta residiría en sus propietarios y en su capacidad de organización.

reunificación parcelaria

y derrocamiento selectivo

 

En primer lugar, el promotor antes formado reconocería que con el desarrollo puede incrementar la valoración del lugar y beneficiar a la localidad a través de un tratamiento de consolidación.

Los propietarios se verían en la necesidad de recuperar su inversión y costear los gastos de reubicación, por lo que, para garantizar la justa repartición de las cargas y beneficios participarían directamente en el emprendimiento.

diseño de componentes estructurantes

 

En primer lugar, el promotor antes formado reconocería que con el desarrollo puede incrementar la valoración del lugar y beneficiar a la localidad a través de un tratamiento de consolidación.

Los propietarios se verían en la necesidad de recuperar su inversión y costear los gastos de reubicación, por lo que, para garantizar la justa repartición de las cargas y beneficios participarían directamente en el emprendimiento.

diseño de componentes estructurantes

 

Los bloques son determinados por la estructura de manzana y se emplazan de forma continua alrededor de su perímetro. Esta forma de espacio urbano permite el incremento de las conexiones locales por medio de recorridos que atraviesan los bloques propuestos gracias a su interior de manzana permeable y adaptable.

Los bloques se estructuran siguiendo los patrones de su contexto inmediato, se elevan hasta 3 niveles y se emplazan de forma aislada.

El bloque se construye a partir de la forma de la estructura urbana, se eleva preliminarmente 5 niveles y se extraen porciones para ofrecer una conectividad interna.

bloques para continuidad urbana

nuevos bloques urbanos

espacio público y viario

 
 

La accesibilidad hacia el proyecto se encuentra determinada por vías locales e interiores conectadas directamente hacia la avenida principal. Las vías propuestas resultaron de la aplicación de la malla de diseño y plantean recorridos cortos con tratamientos de acera para promover la caminabilidad y el uso del espacio público.

La configuración volumétrica permitió dejar centros de manzana abiertos con plazas y pasajes para su acceso. Estos espacios interiores son catalogados como semipúblicos de uso multifuncional y adaptables, por lo que se encuentran prestos a cumplir diversos requerimientos que pueden llegar a plantearse.

diseño de la estructura parcelar

Se plantea el diseño de tipologías de parcelas que difieran en forma, tamaño y ubicación. La disposición y configuración de tipologías podría llevarse a cabo de varias maneras, Sin embargo, se explora una propuesta estratégica en función de explotar los beneficios de ubicación y futura edificabilidad para generar atractivos. Esta acción permitiría canalizar los recursos a obtener hacia costear tareas de urbanización y espacio público, y en permitir la participación de actores con menos posibilidades.

distribución de edificabilidad y actividades

 

La zonificación actual, correspondiente a Residencial Urbano 2, permite en su mayoría un gran abanico de usos de influencia barrial y sectorial. En este sentido la propuesta atiende a la lógica establecida, por lo que mantiene la regulación vigente. Sin embargo, con la idea de asegurar la diversificación de usos y actividades se propone una distribución de las categorías propuestas por niveles de edificación.

La categorización comprende: usos comerciales, comercio básico, servicios básicos, oficinas administrativas; usos especiales, comercios especializados, servicios especializados; y uso residencial, de acceso con propiedad y de acceso mediante arriendo.

distribución de edificabilidad y actividades

 

El objetivo principal de la operación urbana fue crear un ambiente equitativo para la justa participación de diversos actores urbanos. En este contexto se generaron las condiciones necesarias para asegurar la participación al proyectar una forma de espacio urbano compuesto por diversas tipologías de parcelas y volumetrías base. Cada tipología ofrece sus ventajas y exigencias, por lo que las decisiones preliminares de diseño y de gestión del espacio se realizaron con la intención de generar una adecuada repartición de las cargas y beneficios. No se busca establecer una distribución rígida, sino un marco de referencia para la integración.

La inversión inicial necesaria para establecer el marco de integración de actores se encuentra determinada por el valor del suelo a retribuir a los propietarios, el tributo municipal por mayor aprovechamiento del suelo, tareas de urbanización y adecuación del equipamiento.

El valor total de la inversión se reflejará en el costo final que adquiere cada tipología según sus respectivos metros cuadrados de edificabilidad asignados. Para efecto del caso se establece una relación entre la edificabilidad y el porcentaje del valor total de inversión.

raíz estudio 

raiz.estudio.arquitectura@gmail.com

0967175837 

quito - ecuador

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